Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM vừa dự thảo tờ trình về xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026.

Theo dự thảo giá cao nhất tại TP HCM vẫn giữ nguyên mức 687 triệu đồng mỗi m2, thuộc về ba tuyến đường trung tâm là Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi. Tương tự, loạt tuyến đường lớn cũng được giữ nguyên giá đất cơ sở như Cao Thắng (262 triệu đồng mỗi m2), Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai, Võ Văn Tần (267 triệu đồng)...

Tuy nhiên, dự thảo bảng giá cũng dự kiến điều chỉnh tại một số tuyến trung tâm như đường Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Thiên Hoàng (phường Sài Gòn) tăng 32-36%. Các tuyến như Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão (phường Bến Thành) có thể tăng 19-27%.

Tại phường Tân Định, các tuyến Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân, Trần Nhật Duật dự kiến tăng 30-40%.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, trục đường Lê Lợi tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong khi đó, giá đất ở các xã vùng ven như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn, Nhà Bè hầu như không đổi. Huyện Cần Giờ cũ là khu vực ghi nhận nhiều điều chỉnh nhất, với các tuyến tăng gần 10-20%. Đoạn từ Cầu Đò Đồng Hòa đến Duyên Hải tăng từ 6,9 triệu đồng mỗi m2 lên 8,3 triệu đồng (khoảng 20,3%), đoạn Bến Đò Đồng Tranh đến Duyên Hải tăng 20,7%.

Các tuyến đường trọng yếu nối khu dân cư và cảng biển như Duyên Hải - Tắc Xuất hay Tắc Xuất - Giồng Cháy đều dự kiến tăng trên 20%. Một số tuyến khác như Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7%, Tam Thôn Hiệp - Rừng Sác điều chỉnh 19%...

Tại dự thảo bảng lần này, giá đất được chia thành 3 khu vực gồm khu vực 1 (TP HCM cũ) khu vực 2 (Bình Dương) và khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu). Trong đó, khu vực 1 ghi nhận mức đất cao nhất hơn 687 triệu đồng mỗi m2, tập trung ở các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, với hệ số tăng cao nhất 1,56 lần. Khu vực 2 có mức giá cao nhất hơn 89 triệu đồng mỗi m2 trên các đường Yersin và Bạch Đằng, với hệ số tăng tối đa 8 lần so với Quyết định 63/2024. Trong khi đó, khu vực 3 đạt mức giá cao nhất 149 triệu đồng mỗi m2 tại đường Thùy Vân, hệ số tăng tối đa 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết tại khu vực TP HCM cũ, dữ liệu đã đầy đủ nên bảng giá đất ít biến động. Ngoài ra nhiều tuyến đường hiện giữ thấp hơn khoảng 40% so với kết quả của đơn vị khảo sát đề xuất. Chẳng hạn, đường Hàm Nghi được đề xuất giá 654 triệu đồng mỗi m2 nhưng giá dự kiến vẫn giữ 429 triệu đồng, đường Cao Bá Quát đề xuất 294 triệu đồng mỗi m2 nhưng giá dự kiến chỉ 215 triệu...

"Nhìn chung bảng giá đất dự kiến vẫn đang thấp hơn 20-30% so với mức giá mà đơn vị tư vấn đề xuất", Sở cho hay.

Với khu vực Bình Dương cũ (khu vực 2) bảng giá mới dự kiến tăng mạnh hơn với mức tăng 50-70%. Ví như phường Đông Hòa, các tuyến đường Nguyễn An Ninh – Nguyễn Thái Học, Quốc Lộ 1K, Trần Hưng Đạo... tăng từ 58-60%; phường Dĩ An các tuyến Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập tăng 58-68%; phường Thủ Dầu Một các tuyến Ngã 6-Đại Lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương - Cầu Ông Kiệm tăng 71%, một số tuyến như Phan Đình Giót, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo... tăng nhẹ 14-20%.

Theo Sở việc điều chỉnh đáng kể giá đất khu vực Bình Dương cũ chủ yếu do cập nhật giá tái định cư. Các tuyến có bố trí tái định cư được xác định giá cao, trong khi tuyến khác thấp, dẫn đến chênh lệch lớn. Dữ liệu mới giúp cân bằng hơn, nhưng mặt bằng giá vẫn thấp hơn mức tái định cư trước đó. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực 3) cũng điều chỉnh nhưng mức tăng thấp hơn do giá đất thực tế vốn cao, trong khi trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho tuyến trung tâm.

Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, bảng giá mới điều chỉnh theo hướng khuyến khích đầu tư, đặc biệt tại Bình Dương với nhiều khu công nghiệp và Bà Rịa - Vũng Tàu có thế mạnh du lịch. Một số loại đất đặc thù như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu... áp dụng mức giá bằng 50-70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30-50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy khu vực.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM nhấn mạnh, bảng giá đất mới được xây dựng trên nguyên tắc phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội từng khu vực, đồng thời trở thành công cụ quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng theo Luật Đất đai 2024 giúp tạo sự công bằng, khi người được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá đều áp dụng chung một khung giá thay vì xác định theo giá cụ thể như trước.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Từ 1/7, TP HCM mới gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.

Đối với người dân, trong các giao dịch đất đai nếu thỏa thuận giá đất thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Dù giao dịch hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất.