Trung tâm nghiên cứu và am hiểu thị trường bất động sản One Mount Group cho biết, trong quý III giá bán căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ đạt trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái và hơn 15% so với quý đầu năm. Đây cũng là địa bàn dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ tại TP HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung.

Cụ thể, quý vừa qua TP HCM có hơn 5.500 căn hộ mở bán mới (chủ đầu tư mở bán lần đầu), trong đó Bình Dương cũ chiếm 60%, tương đương hơn 3.400 căn. Đây cũng là khu vực chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ căn hộ của toàn thành phố, với khoảng 2.600 căn bán ra thành công.

Diễn biến tương tự được ghi nhận bởi chuyên trang Batdongsan và Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Consulting. Theo Batdongsan, giá rao bán căn hộ tại Bình Dương cũ (gồm cả sơ cấp và thứ cấp) đang dao động từ 40-60 triệu đồng mỗi m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 23% so với đầu năm nay. DKRA Consulting cho biết, giá sơ cấp căn hộ tại khu vực này đã tăng 18% so với đầu năm, lên bình quân 43 triệu đồng mỗi m2.

Mặt bằng giá căn hộ Bình Dương cũ đang tiến sát khu vực nội thành TP HCM, đặc biệt tại các trục giao thông giáp ranh như Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K, Vành đai 3... Nhiều dự án đang mở bán mới tại đây có giá lên đến 60-65 triệu đồng mỗi m2, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ quanh 50 triệu đồng.

Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM (gồm Bình Dương cũ). Ảnh: Quỳnh Trần

Theo One Mount Group, đà tăng giá của căn hộ Bình Dương xuất phát từ hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính và làn sóng tăng giá lan tỏa từ khu vực trung tâm TP HCM. Trong quý III, sự xuất hiện của nhiều dự án hạng sang đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm thành phố lên 94-130 triệu đồng mỗi m2. Mức giá cao này khiến dòng vốn mua nhà chuyển dịch ra vùng ven, kéo mặt bằng giá Bình Dương đi lên theo.

Cùng quan điểm, Batdongsan cho rằng diễn biến giá căn hộ Bình Dương cũ đang theo hiệu ứng "vết dầu loang" từ khu Đông TP HCM lan sang các khu vực vừa sáp nhập. Thị trường căn hộ khu vực Dĩ An, Thuận An đang ở giai đoạn tương tự TP Thủ Đức cách đây 6-7 năm, khi hạ tầng từng bước hoàn thiện, dân cư tăng nhanh, các khu công nghiệp và trung tâm logistics mở rộng, trong khi giá nhà vẫn ở mức "vùng ven". Hệ thống giao thông liên vùng và tiện ích đô thị được đẩy mạnh tạo động lực cho khu vực này bước vào chu kỳ tái định giá, thu hẹp khoảng cách với khu Đông TP HCM.

Bên cạnh đó, theo Batdongsan, làn sóng đầu tư từ phía Bắc đổ vào Nam cũng góp phần đẩy giá căn hộ Bình Dương tăng mạnh. Dữ liệu hành vi tìm kiếm của đơn vị này cho thấy, lượng nhà đầu tư Hà Nội quan tâm đến thị trường TP HCM, đặc biệt là Bình Dương cũ, tăng gấp ba lần so với năm 2023. Bình Dương hiện chiếm khoảng 5% tổng lượng tìm kiếm của người dùng Hà Nội, trong đó phân khúc chung cư dẫn đầu. Cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có hai người chọn khu vực TP HCM, mức cao nhất kể từ năm 2019 – thời điểm thị trường sôi động với các cơn sốt căn hộ và đất nền.

Trước làn sóng quan tâm này, nhiều chủ đầu tư nhanh chóng điều chỉnh bảng giá tiệm cận khu vực nội thành. Người mua sẵn sàng trả cao hơn vì kỳ vọng giá còn tăng, đặc biệt với các dự án pháp lý minh bạch, đã bàn giao hoặc sắp hoàn thiện. Thanh khoản tăng kéo giá bán tiếp tục nhích lên.

Ngoài yếu tố tâm lý và hành chính, hạ tầng liên vùng cũng là đòn bẩy quan trọng. Bình Dương hiện thừa hưởng hàng loạt công trình trọng điểm của TP HCM và vùng Đông Nam Bộ như Xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn, tuyến Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành. Dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội dài 15,7 km quy mô 12–16 làn xe dự kiến hoàn thành năm 2027; nút giao Tân Vạn – công trình phức tạp nhất trên tuyến Vành đai 3 – dự kiến hoàn thành năm 2026, góp phần khép kín kết nối vùng. Khu vực quanh nút giao này được định hướng phát triển thành đô thị đa chức năng, tích hợp công viên, trung tâm thương mại, văn phòng và không gian xanh nên giá nhà tăng mạnh nhất trong các tháng qua.

Dù tăng giá mạnh, Bình Dương vẫn được xem là vùng trũng giá trong TP HCM sau sáp nhập. Giá bán tại TP Thủ Đức cũ hiện từ 85–130 triệu đồng mỗi m2, trong khi các dự án ở Dĩ An, Thuận An như Phú Đông Skyone, Bcons City, The Gió Riverside... vẫn tầm 40–50 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn một nửa so với thành phố. Nhờ đó, khu vực này trở thành vùng đệm hấp dẫn cho người mua ở thực và nhà đầu tư có tầm vốn vừa phải – những người không còn cơ hội tại thị trường trung tâm.

One Mount Group và Batdongsan dự báo, năm 2026, Bình Dương cũ sẽ có thêm khoảng 10.000–12.000 căn hộ mới, chiếm một nửa nguồn cung toàn khu vực phía Nam. Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại đây vẫn sẽ duy trì ở mức cao do kỳ vọng tăng giá còn lớn. Một số chung cư dự kiến mở bán trong năm tới đang chào giá lên đến 70-80 triệu đồng mỗi m2; nếu đà tăng tiếp diễn, mặt bằng giá chung cư Bình Dương có thể sớm tiệm cận ngưỡng trung bình 50 triệu đồng mỗi m2.