"Berlin là đầu tàu kinh tế của Đức nhưng người dân không đủ khả năng thuê hay mua nhà vì giá quá đắt," TS Soeren Keil, Đại học Passau, nói tại hội thảo Mô hình điều phối – Phát triển tích hợp và cơ chế vận hành cho TP HCM mới do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Xã hội (RISE, Đại học Sài Gòn) tổ chức ngày 28/10.

TS Soeren Keil trình bày tại hội thảo. Ảnh: An Phương

Theo TS Soeren Keil, trước năm 1989, Berlin bị chia đôi, phát triển theo hai hướng khác nhau. Sau khi nước Đức tái thống nhất, thành phố hợp nhất. Trong 10 năm đầu, nơi này được đầu tư mạnh mẽ, kéo giảm khác biệt giữa các khu vực. Đến nay, Berlin là đầu tàu kinh tế, trung tâm đổi mới sáng tạo, giữ vai trò là cực tăng trưởng của cả nước.

Từng được xem là thành phố "dễ sống" của châu Âu, Berlin nay thuộc nhóm có giá thuê nhà tăng nhanh nhất lục địa. "Chi phí thuê, mua đều rất đắt đỏ, càng gần trung tâm càng vượt xa khả năng chi trả của người dân," TS Soeren Keil nói. Ông cho rằng giá nhà, đất leo thang không chỉ gây khó cho người dân mà còn thách thức chính quyền trong đầu tư hạ tầng, giao thông và nguồn nhân lực khi dân cư dần dịch chuyển ra vùng ven.

Tương tự, nghiên cứu của TS Soeren Keil với London - đầu tàu kinh tế của nước Anh, cho thấy nơi giàu nhất cũng là nơi người nghèo nhiều nhất. Giá nhà cao nhất thì người vô gia cư cũng tăng tỷ lệ thuận. London là trung tâm tài chính toàn cầu, thu hút giới siêu giàu quốc tế gốc Mỹ, Nga, Trung Đông mua bất động sản để làm ngôi nhà thứ hai, ba và thỉnh thoảng mới đến ở.

"Nhiều ngôi nhà tắt đèn vắng người ở nhưng tầng lớp trung lưu không đủ tiền thuê, mua nhà trong phạm vi trung tâm thành phố", chuyên gia nói.

Giá nhà đắt đỏ buộc người dân Berlin và London phải rời trung tâm, chuyển về các khu ngoại ô. Nhưng ngay khi họ chuyển đến, giá nhà ở khu mới lại tăng theo, tạo nên một vòng xoáy liên tục. Trong khi đó, khoảng cách đi lại ngày càng xa, kéo theo áp lực lên hệ thống giao thông, buộc chính quyền đầu tư vào giao thông công cộng như đường sắt đô thị với chi phí rất lớn.

Khu vực trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo chuyên gia, sau sáp nhập, TP HCM sẽ đối mặt bài toán cân bằng giữa phát triển và khả năng thích ứng – thách thức mà Berlin và London từng trải qua. Kinh nghiệm cho thấy, khi dân số tăng nhanh và xu hướng rời trung tâm lan rộng, việc giãn dân chỉ hiệu quả nếu thành phố đảm bảo giao thông công cộng thuận tiện, chi phí hợp lý và hạ tầng đồng bộ.

Với TP HCM, thách thức lớn hơn nằm ở bất bình đẳng vùng, tức sẽ có những khu vực phát triển mạnh, song cũng có nơi tụt lại, thiếu phúc lợi, hạ tầng và cơ hội. Chính sách nhà ở vì thế không chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt mà cần tầm nhìn 5-10 năm, tính đến biến đổi khí hậu, hạ tầng xã hội và khả năng chi trả của người dân.

Giá nhà tăng cao cũng là thách thức của TP HCM. Theo nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE trong quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý.

Tại hội thảo, TS Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch Hội đồng khoa học RISE, nguyên Chủ tịch UBND TP HCM, cho rằng các vấn đề của London và Berlin được chuyên gia đưa ra là bài học mà TP HCM cần xem xét.

Theo ông Phong chiến lược phát triển không gian TP HCM sau sáp nhập tập trung vào bốn hành lang động lực và 10-15 nút đô thị nén, hình thành theo mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD). Đây là xu hướng được nhiều siêu đô thị trên thế giới áp dụng, giúp kết nối hiệu quả giữa hạ tầng và không gian sống, giảm áp lực lên khu vực trung tâm. Đối với các khu đô thị mới cần dành ít nhất 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

TS Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch Hội đồng khoa học RISE, nguyên Chủ tịch UBND TP HCM, phát biểu tại hội thảo. Ảnh: An Phương

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, cho rằng TP HCM cần xây dựng cơ chế tài chính đô thị mới để đầu tư hạ tầng; đồng thời thành lập Cơ quan Điều phối Phát triển Đô thị (MDA) trực thuộc UBND TP HCM, phụ trách tích hợp quy hoạch, điều phối đầu tư, quản lý dữ liệu và thúc đẩy hợp tác công - tư.

Quỹ Hạ tầng TP HCM (HIF) hoạt động tương tự mô hình ngân hàng phát triển đô thị, do MDA quản lý. Quỹ sẽ tập trung và điều phối nguồn vốn từ ngân sách, ODA, vốn vay ưu đãi, trái phiếu đô thị và khu vực tư nhân để tài trợ cho các dự án liên vùng như giao thông, logistics, năng lượng, cấp thoát nước và nhà ở xã hội.

HIF cũng sẽ đóng vai trò "vốn mồi" cho các dự án theo mô hình tài chính hỗn hợp (blended finance), hỗ trợ các hành lang phát triển đô thị và các dự án TOD. Cơ chế quản lý danh mục đầu tư gắn với các chỉ số hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường - tương tự mô hình quỹ hạ tầng ở Johannesburg (Nam Phi) hay London (Anh).